Alquiler turístico vs. alquiler tradicional: ¿qué es mejor como inversión?

Cuando se trata de invertir en una propiedad en España, una de las decisiones más importantes es definir qué tipo de alquiler vas a ofrecer: ¿turístico o tradicional? Ambas opciones tienen ventajas y desafíos, y la rentabilidad final dependerá no solo de la ubicación del inmueble, sino también de tu perfil como inversor, tu disponibilidad y tu estrategia a largo plazo.

En este artículo analizamos las diferencias entre ambos modelos, sus beneficios, aspectos legales clave y factores que deberías considerar para elegir la opción más rentable para tu caso.

¿Qué se entiende por alquiler turístico y alquiler tradicional?

🏖️ Alquiler turístico

El alquiler turístico es aquel que se realiza por estancias cortas, generalmente de días o semanas, y que se destina a visitantes o turistas. Plataformas como Airbnb o Booking son las más utilizadas para este tipo de alquiler.

Para que un alquiler se considere turístico, el inmueble debe estar amueblado, equipado y promocionado como alojamiento de corta duración. Además, en muchas comunidades autónomas, es obligatorio obtener una licencia turística específica para operar legalmente.

🏠 Alquiler tradicional

El alquiler tradicional, también llamado residencial o de larga duración, se refiere a contratos de más de un año, firmados entre propietario e inquilino para uso habitual de vivienda. Está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo que brinda un marco legal más estable y previsible.

¿Cuál ofrece mayor rentabilidad?

La gran ventaja del alquiler turístico es que puede ofrecer una rentabilidad bruta anual más alta que el alquiler tradicional, especialmente en zonas de alta demanda como Málaga, Valencia, Alicante o zonas costeras.

Sin embargo, esa mayor rentabilidad potencial también viene acompañada de más gestión, costos operativos y estacionalidad.

En general:

• Alquiler turístico: mayor rentabilidad por noche, pero más trabajo operativo.
• Alquiler tradicional: menor ingreso mensual, pero más estabilidad y menor rotación.

Principales diferencias entre ambos modelos

1. Ingresos y estacionalidad

• Turístico: puede generar altos ingresos en temporada alta, pero suele haber bajones en temporada baja.
• Tradicional: ingresos constantes todos los meses, sin depender del turismo.

2. Gestión y dedicación

• Turístico: requiere limpieza frecuente, atención al cliente, check-in/check-out, gestión de reservas.
• Tradicional: una vez alquilado, requiere poco mantenimiento más allá de averías o gestión de pagos.

3. Impuestos y obligaciones fiscales

Ambos modelos tributan de manera diferente:

• Turístico: se declara como actividad económica. Podés deducir más gastos, pero el control fiscal suele ser más estricto.
• Tradicional: tributa como rendimiento del capital inmobiliario. Si el inmueble es para vivienda habitual, podés aplicar una reducción del 60% sobre los beneficios netos (solo si sos residente fiscal en España).

4. Licencias y normativa local

• En muchas ciudades, para alquilar de forma turística necesitás una licencia específica. Algunas zonas tienen restricciones o incluso cupos limitados para nuevos alquileres turísticos.
• El alquiler tradicional no requiere licencia y está regulado por la LAU.

¿Dónde conviene hacer alquiler turístico?

El alquiler turístico tiene sentido en ubicaciones con alta demanda constante, como:

• Zonas costeras: Málaga, Alicante, Marbella, Costa Brava.
• Ciudades con gran atractivo turístico: Barcelona, Sevilla, Granada, Valencia.
• Zonas con festivales, congresos o temporadas altas prolongadas.

Sin embargo, cada ciudad y comunidad autónoma tiene reglas diferentes, y en algunas ya se ha restringido o limitado el número de licencias turísticas.

¿Y cuándo conviene el alquiler tradicional?

El alquiler tradicional es ideal cuando buscás:

• Ingresos estables y predecibles
• Menor exposición a la normativa cambiante
• Menos dedicación operativa
• Inquilinos que se quedan a largo plazo

Es una opción recomendada para quienes no tienen tiempo para gestionar un alquiler activo o prefieren un enfoque más conservador y pasivo.

¿Cuál es más conveniente como inversor extranjero?

Si vivís fuera de España y no contás con un equipo local que administre el día a día, el alquiler tradicional suele ser más fácil de gestionar a distancia.

En cambio, si querés apuntar a la máxima rentabilidad y contás con apoyo profesional para gestionar la operación, el alquiler turístico puede ser una excelente opción... siempre que el inmueble esté en la zona adecuada y tenga licencia.

No se trata solo del inmueble, sino de tu estrategia

El error más común entre inversores extranjeros es comprar primero y definir después qué harán con la propiedad. Pero la clave está en hacerlo al revés: Primero pensar tu perfil, tus objetivos y tu situación fiscal. Después elegir la estrategia. Y recién ahí, comprar.

¿Tenés dudas sobre qué tipo de inversión te conviene?

En PROYECTA ESPAÑA analizamos tu perfil personal, financiero y fiscal para ayudarte a tomar la mejor decisión de inversión. No importa si querés alquilar, mudarte o combinar ambos objetivos: te acompañamos paso a paso para trazar una estrategia segura y rentable desde el extranjero.

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